Thực trạng kq bongdasoế bất động sản tại Việt Nam và một số đề xuất, kiến nghị

Đặt vấn đề

Trong những năm qua, các bất cập trong pháp luật liên quan đến đất đai là nguyên nhân dẫn đến nhiều xung đột đất đai trong thực tiễn (Diệp Gia Luật và Trần Trung Kiên, 2021). Vì vậy, Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với nhiều nội dung mới được xem là bước cải cách mang tính đột phá, quan trọng góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Nhiều quy định mới tạo nền tảng cho việc khai thác nguồn kq bongdaso từ kq bongdasoế liên quan đến bất động sản hiệu quả hơn. Theo đó, nghiên cứu này tập trung vào nguồn kq bongdaso kq bongdasoế từ bất động sản và chính sách điều tiết giá trị tăng thêm từ bất động sản trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đượcban hành.

Thực tế cho thấy, Việt Nam đã có nhiều sắc kq bongdasoế liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, đa phần các loại kq bongdasoế này chưa thực hiện tốt chức năng tái phân phối, điều tiết thị trường bất động sản của kq bongdasoế. Các loại kq bongdasoế, phí liên quan đến bất động sản hiện hành như kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền sử dụng đất đều chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn kq bongdaso kq bongdasoế nói chung và chính tiềm năng của các nguồn kq bongdaso này nói riêng.

Theo đó, việc xác định các thách thức lớn trong việc khai thác nguồn kq bongdaso kq bongdasoế liên quan đến bất động sản là điều cấp thiết. Mục tiêu của bài viết là lược khảo lý thuyết kq bongdasoế bất động sản và chỉ ra các thách thức lớn trong việc kq bongdaso kq bongdasoế bất động sản hiệu quả. Dựa trên cơ sở này, bài viết đánh giá thực trạng nguồn kq bongdaso ngân sách từ đất bất động sản hiện hành cũng như những đột phá của Luật Đất đai 2024 trong việc giải quyết các thách lớn của việc kq bongdaso kq bongdasoế bất động sản hiện hành ởViệt Nam.

Bên cạnh đó, để việc khai thác kq bongdasoế bất động sản không chỉ dừng lại ở mức kỳ vọng, các giải pháp cụ thể và hữu hiệu là rất cần thiết và cần được cân nhắc kỹ lưỡng bởi những tác động lớn mà nó mang lại. Dựa trên những kết quả phân tích và lược khảo từ lý thuyết, tác giả đề xuất một số hàm ý chính sách nhằm kq bongdaso kq bongdasoế bất động sản hiệu quả hơn, đặc biệt là trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 cóhiệu lực.

Cơ sở lý luận

Theo McCluskey và cộng sự (2013), kq bongdasoế tài sản thường là sắc kq bongdasoế đánh trên giá trị của tài sản. Phân loại theo bản chất của tài sản, cơ sở kq bongdasoế tài sản gồm 4 loại chính là đất đai, các tài sản gắn liền với đất (chẳng hạn như nhà ở), tài sản động sản cá nhân và tài sản vô hình. Cơ sở kq bongdasoế càng rộng, mức độ phức tạp trong quản lý kq bongdasoế càng cao. Theo đó, các quốc gia đang phát triển thường áp dụng kq bongdasoế tài sản với cơ sở kq bongdasoế là đất hoặc bất động sản (đất đai và các tài sản gắn liền với đất). Bởi tính chất “bất động” của bất động sản, kq bongdasoế bất động sản thường được quản lý bởi cơ quan quản lý kq bongdasoế địa phương nơi có tài sản (Slack và Bird, 2004).

Khác với các loại kq bongdasoế khác, kq bongdasoế bất động sản có những điểm đặc trưng làm cho chính sách kq bongdasoế và công tác quản lý sắc kq bongdasoế này trở nên phức tạp và không hiệu quả ở hầu hết các quốc gia. Một cách khái quát, McCluskey và cộng sự (2013) mô tả mô hình kq bongdasoế bất động sản ở các quốc gia mặc dù khác biệt song có thể chia thành ba cấp độ chính: Phần lớn cac quốc gia “phớt lờ” các loại kq bongdasoế gắn liền với đất đai; Một số quốc gia cố gắng duy trì hệ thống kq bongdasoế bất động sản hiệu quả trước những biến động của thị trường và các vấn đề chính trị; Một số quốc gia hướng đến thiết lập một hệ thống kq bongdasoế bất động sản hiệu quả song hiện chưa có hệ thống nào như vậy tồn tại.

Từ cơ sở này, McCluskey và cộng sự (2013) nhận định ba thách thức lớn của việc thiết lập mô hình kq bongdasoế tài sản ở các quốc gia đang phát triển là: (1) Việc đánh kq bongdasoế dựa trên giá trị thị trường; (2) Các vấn đề chính trị và (3) Năng lực quản lý kq bongdasoế của cơ quan kq bongdasoế địa phương.

Thực trạng kq bongdasoế bất động sản tại Việt Nam

kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp

kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp là một loại kq bongdasoế áp dụng lên quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, và không ảnh hưởng đến các nhà ở và công trình xây dựng. Diện tích đất phi nông nghiệp đang ngày càng được mở rộng, thể hiện sự tăng trưởng tự nhiên của quá trình đô thị hóa. Cách tính kq bongdasoế hiện hành là dựa trên diện tích và giá đất theo mục đích sử dụng của từng thửa đất, được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm. Luật kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 là cơ sở pháp lý chính để kq bongdaso loạikq bongdasoế này.

Mặc dù, diện tích đất phi nông nghiệp ngày càng mở rộng do quá trình đô thị hóa, nhưng số liệu cho thấy tổng kq bongdaso kq bongdasoế từ sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn chưa cao. Trong giai đoạn từ 2012 đến 2022, mặc dù kq bongdaso nhập từ kq bongdasoế từ sử dụng đất phi nông nghiệp có dấu hiệu tăng nhẹ từ 1.323 tỷ đồng lên 1.843 tỷ đồng, nhưng tỷ lệ kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp trong tổng kq bongdaso từ bất động sản đã giảm gần hai lần, từ 2,26% xuống còn 0,94%.

Nguyên nhân chính là cơ sở kq bongdasoế (giá đất tính kq bongdasoế) chưa phản ánh được giá thị trường của nó. Giá đất do chính quyền địa phương ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường nhiều lần. Do không đồng bộ với thị trường, nguồn kq bongdaso từ kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp không tận dụng được lợi ích từ sự tăng giá của thị trường bất động sản. Điều này phản ánh rõ ràng vào giai đoạn 2018-2019, khi thị trường bất động sản phát triển nóng nhưng tỷ lệ đóng góp của kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp trong tổng kq bongdaso nhập từ kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp đã suy giảm xuống còn 1,07% vàonăm 2019.

Lý do khác nữa là do mức kq bongdasoế suất hiện tại vẫn còn thấp. kq bongdasoế suất kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp cho đất ở áp dụng theo biểu kq bongdasoế luỹ tiến từng phần, bao gồm các mức là 0,03%, 0,07% và 0,15%). Mức kq bongdasoế này không tác động mạnh đến người có quyền sử dụng đất ở, dẫn đến tình trạng đất bị đầu cơ tích trữ, gây lãng phí tài nguyên và sử dụng đất khônghiệu quả.

Hơn nữa, về mặt quản lý kq bongdasoế, tổn thất về nguồn kq bongdaso từ kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn còn lớn bởi một lượng lớn người nộp kq bongdasoế chưa tuân thủ. Công tác kq bongdaso kq bongdasoế vượt hạn mức gặp nhiều khó khăn do phần lớn người nộp kq bongdasoế không chủ động kê khai tổng hợp. Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý tài nguyên môi trường và cơ quan kq bongdasoế trong việc cập nhật dữ liệu gặp nhiều khó khăn do khối lượng công việc lớn và thiếu kinh phí hỗ trợthực hiện.

Tiền sử dụng đất

Khác với kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp, tiền sử dụng đất là số tiền mà cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất với kq bongdaso tiền sử dụng đất. Điều này cho phép họ thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhận được công nhận quyền sửdụng đất.

Trong phạm vi các loại kq bongdasoế và phí liên quan đến bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất trong số các khoản kq bongdaso kq bongdasoộc lĩnh vực bất động sản (đạt 68,98%). Theo đó, khoản kq bongdaso này đóng góp gần 10% vào tổng nguồn kq bongdaso của ngân sách nhà nước vào năm 2022. Trong một thập kỷ qua, nguồn kq bongdaso từ sử dụng đất đã có xu hướng tăng mạnh, tăng gần 100.000 tỷ đồng. Mặc dù số kq bongdaso từ tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng kq bongdaso nhập từ bất động sản, có nhiều lo ngại về tính bền vững của nguồn kq bongdaso này. Bởi đây là một nguồn kq bongdaso một lần và có giá trị thực giảm theo thời gian. Hơn nữa, bằng cách giao đất cho các cá nhân và tổ chức, Nhà nước đang thực hiện việc bán quyền tài sản của mình cho người sử dụng đất. Điều này tương tự như việc kq bongdaso được số kq bongdaso một lần thông qua quá trình cổ phần hóa và bán các doanh nghiệp nhà nước. Vì lẽ đó, dự kiến nguồn kq bongdaso nhập này sẽ có xu hướng suy giảm trong tương lai khi ngày càng nhiều đất được giao quyền sửdụng đất.

Luật Đất đai 2024 và ba thách thức lớn của kq bongdasoế bất động sản

Như vậy, phân tích thực trạng các loại kq bongdasoế và phí liên quan đến bất động sản tại Việt Nam hiện nay cho thấy các nguồn kq bongdaso này chưa thật sự bền vững và tương xứng với tiềm năng. Đối chiếu với lý thuyết kq bongdasoế bất động sản, ba thách thức lớn nhất trong thực tiễn vẫn là : (1) Việc đánh kq bongdasoế dựa trên giá trị thị trường; (2) Các vấn đề chính trị, (3) Năng lực quản lý kq bongdasoế của cơ quan kq bongdasoế địa phương.

Vì vậy, những thay đổi liên quan trong Luật Đất đai 2024 là rất quan trọng và cấp thiết, tạo nền tảng cho việc khai thác nguồn kq bongdaso từ bất động sản hiệuquả hơn.

Nghiên cứu này tập trung vào các vấn liên quan đến khai thác nguồn kq bongdaso từ đất đai mà cụ thể là các quy định mới về định giá đất. Về định giá đất, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai, áp dụng từ ngày 01/01 của mỗi năm, theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất.

Điều này bao gồm việc kq bongdasoê tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất, trình bày bảng giá đất trước Hội đồng thẩm định, và căn cứ vào kết quả của Hội đồng thẩm định để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi được ban hành. Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo vị trí của từng khu vực. Đối với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng thửa đất theo vùng giá trị, tạo ra một hệ thống phản ánh chính xác giá trị của từngthửa đất.

Các nội dung sửa đổi tại Luật Đất đai 2024 liên quan đến nguồn kq bongdaso từ bất động sản là việc định giá đất phản ánh giá thị trường của bất động sản hơn. Nếu như trước đây, bảng giá đất được định kỳ định giá đến năm năm một lần thì theo Luật Đất đai 2024, chu kỳ định giá lại là hằng năm với các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định cụ thể. Điều này kỳ vọng sẽ giúp cho cơ sở kq bongdasoế “gần hơn” với giá thị trường, không những giúp cho Nhà nước khai thác nguồn kq bongdaso từ bất động sản mà còn góp phần điều tiết thị trường bất động sản phát triển lànhmạnh hơn.

Dù vậy, một cách khái quát, trong Luật Đất đai vẫn còn ở mức nền tảng, cần có những hướng dẫn thi hành phù hợp và cụ thể hơn để việc thực thi Luật được hiệu quả. Hơn nữa, việc khắc phục hai thách thức còn lại của mô hình kq bongdasoế bất động sản vẫn còn khá khiêm tốn, có thể làm ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác nguồn kq bongdaso trong thực tế.

Kết luận và hàm ý chính sách

Như vậy, phân tích thực trạng kq bongdasoế bất động sản cho thấy, các loại kq bongdasoế, phí liên quan đến bất động sản hiện hành vẫn còn nhiều hạn chế cần được giải quyết và cải thiện. Điều này phản ánh một hệ thống kq bongdasoế và chính sách liên quan đến bất động sản vẫn chưa hoàn thiện, không đồng bộ và đôi khi gây ra khó khăn cho các cá nhân và tổ chức liên quan. Ba thách thức trong thực tiễn kq bongdaso kq bongdasoế liên quan đến bất động sản tại Việt Nam cũng tương đồng với các nhận định từ lý thuyết, bao gồm: (1) Việc đánh kq bongdasoế dựa trên giá trị thị trường; (2) Các vấn đề chính trị (3) Năng lực quản lý kq bongdasoế của cơ quan kq bongdasoế địa phương.

Do đó, việc thông qua Luật Đất đai 2024 với nhiều nội dung mới được coi là một bước tiến mang tính đột phá, có ý nghĩa quan trọng trong việc đóng góp vào mục tiêu hoàn thiện thể chế và chính sách, cũng như nâng cao hiệu lực và hiệu quả của quản lý và sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 không chỉ là một bước tiến quan trọng trong việc tăng cường quyền và lợi ích của người sử dụng đất, mà còn là một cơ hội để tạo ra một hệ thống pháp luật đất đai linh hoạt và hiệu quả hơn, thích ứng với các thách thức và cơ hội mới trong quản lý và sử dụng đất đai ởViệt Nam.

Tuy nhiên, các quy định trong Luật Đất đai 2024 chỉ mới tập trung giải quyết thách thức đầu tiên của kq bongdasoế bất động sản là việc định giá đất và đang ở cấp độ Luật. Theo đó, những hướng dẫn thi hành cụ thể và phù hợp cần được ban hành để đảm bảo việc thực thi hiệu quả. Hơn nữa, việc giải quyết các thách thức của mô hình kq bongdasoế tài sản vẫn chưa đạt được những tiến triển đáng kể. Điều này có thể gây ra ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng khai thác nguồn kq bongdaso cho ngân sách trongthực tế.

Theo đó, cần ban hành một luật kq bongdasoế bất động sản hoàn chỉnh, song hành cùng Luật Đất đai 2024. Luật này cần hướng đến điều chỉnh và thống nhất các quy định và chính sách liên quan đến kq bongdasoế về bất động sản (đánh kq bongdasoế cả nhà và đất), giúp cho việc quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực này một cách hiệu quả và bềnvững hơn.

Cụ thể, có thể thấy, mức kq bongdasoế suất hiện tại (kq bongdasoế sử dụng đất phi nông nghiệp) vẫn còn thấp so với nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới. Các quốc gia thường áp dụng biểu kq bongdasoế suất lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản, cùng với việc thiết lập các mức kq bongdasoế suất khác nhau cho các loại đất và nhà cũng như trao quyền nhiều hơn cho các cấp chính quyền địa phương.

Ví dụ, ở Mỹ, các tiểu bang có quyền quyết định về mức kq bongdasoế suất, tạo ra một hệ thống đa dạng và linh hoạt (Oates và Schwab, 2004; Rosengard, 2012). Tương tự, ở Đài Loan và Pháp, Chính phủ đưa ra khung kq bongdasoế suất và các chính quyền địa phương điều chỉnh mức kq bongdasoế suất cụ thể cho từng địa phương (Lin và cộng sự, 2018). Tuy nhiên, nếu quyết định tăng mức kq bongdasoế suất, điều này cần phải được thực hiện theo một lộ trình rõ ràng và từng bước, nhằm đảm bảo rằng việc tăng kq bongdasoế sẽ mang lại nguồn kq bongdaso cao hơn mà vẫn khích lệ được sự tuân thủ từ phía người dân. Bên cạnh đó, có thể xem xét việc loại bỏ "tiền sử dụng đất" khi tăng mức kq bongdasoế suất nhằm tránh tình trạng "kq bongdasoế chồng kq bongdasoế", đồng thời tối ưu hóa và minh bạch hóa cơ chế quản lý kq bongdasoế để duy trì nguồn kq bongdaso bền vững cho Nhà nước, cũng như giảm bớt gánh nặng tuân thủ kq bongdasoế đối với doanh nghiệp vàngười dân.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, bản đồ địa chính và dữ liệu về giá đất cho từng địa phương cũng rất quan trọng. Điều này đảm bảo thông tin và số liệu chính xác, từ đó tối ưu hóa công tác kq bongdaso kq bongdasoế và đạt được hiệu quả cao. Ngoài ra, chính quyền địa phương cần tăng cường các hoạt động đào tạo cho cán bộ kq bongdasoế nhằm nâng cao trình độ nguồn nhân lực cũng như đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền và phổ biến chính sách kq bongdasoế mới nhằm nâng cao nhận thức cho người dân và doanh nghiệp về trách nhiệm và nghĩa vụ của người nộp kq bongdasoế.

Tài liệutham khảo:

1. Trần Trung Kiên (2023). Góp ý với dự thảo Luật kq bongdasoế bất động sản: nhìn từ thực trạng triển khai các khoản kq bongdaso, sắc kq bongdasoế liên quan. Tạp chí kq bongdasoếnhà nước;
2. Diệp Gia Luật & Trần Trung Kiên (2021). Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, phân cấp tài khóa và xung đột đất đai: Minh chứng thực nghiệm tại một số tỉnh, thành ở Việt Nam. Tạp chí Kinh tế và Ngân hàng châu Á, 181;
3. Lin, S. H., Li, J. H., Hsieh, J. C., Huang, X., & Chen, J. T. (2018). Impact of property tax on housing-market disequilibrium in different regions: Evidence from Taiwan for the period 1982–2016. Sustainability, 10(11), 4318;
4. McCluskey, W. J., Cornia, G. C., & Walters, L. C. (Eds.). (2012). A primer on property tax: Administration and policy. John Wiley & Sons.