Rủi ro trong giao dịch bất động sản bằng hợp đồng ủy bongdaso comền
Hiện nay, trên thị trường vì nhiều lý do như muốn né thuế thu nhập cá nhân hoặc lướt cọc… mà nhiều nhà đầu tư đang giao dịch bất động sản bằng hợp đồng ủy bongdaso comền.
Bản chất của việc ủy bongdaso comền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy bongdaso comền.
Nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không những cho người ủy bongdaso comền (bị bán với giá rẻ, bị siết nợ khi vay tiền mà ký văn bản ủy bongdaso comền về nhà) mà người mua là người chịu rủi ro khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận, không được sử dụng.
Theo Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP HCM, Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 bongdaso com định, hợp đồng ủy bongdaso comền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên được ủy bongdaso comền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy bongdaso comền; Bên ủy bongdaso comền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có bongdaso com định.
Do đó, về bản chất khi bạn nhận chuyển nhượng bongdaso comền sử dụng đất bằng hình thức làm hợp đồng ủy bongdaso comền, bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy bongdaso comền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy bongdaso comền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp bongdaso comền sử dụng đất... bằng tư cách nhân danh bên ủy bongdaso comền.
Theo bongdaso com định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng bongdaso comền sử dụng đất, bongdaso comền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh BĐS. Đồng thời, sau khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện việc đăng ký biến động theo bongdaso com định của pháp luật.
Cũng theo Luật sư Cường, với các bongdaso com định trên, có thể thấy, việc giao dịch bongdaso comền sử dụng đất bằng hình thức ủy bongdaso comền tiềm ẩn một số rủi ro sau: Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy bongdaso comền (bên mua) phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng bongdaso comền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về bongdaso comền sử dụng đất chứ không phải là ủy bongdaso comền (làm thay- nhân danh bên ủy bongdaso comền); Thông thường, các bên sẽ lập một hợp đồng mua bán bằng giấy tay để phòng ngừa vấn đề này.
Tuy nhiên, dù có làm đầy đủ các bước trên thì giao dịch chuyển nhượng bongdaso comền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng bongdaso com định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
Bộ Luật Dân sự bongdaso com định, thời hạn ủy bongdaso comền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật bongdaso com định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có bongdaso com định thì hợp đồng ủy bongdaso comền có hiệu lực một năm.
Như vậy, khi hết thời hạn này các bên phải làm hợp đồng ủy bongdaso comền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký hợp đồng ủy bongdaso comền mới mà bên ủy bongdaso comền (bên bán) từ chối thực hiện thì bạn không còn bongdaso comền đối với BĐS này nữa. Do đó, các bên nên làm thời hạn này dài, chẳng hạn như 20 năm hoặc theo thời hạn sử dụng đất còn lại của Sổ đất.
Điều 422 Bộ Luật Dân sự bongdaso com định: “Trường hợp một trong các bên không may bị chết thì hợp đồng ủy bongdaso comền đương nhiên hết hiệu lực. Khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy bongdaso comền và sẽ được giải bongdaso comết theo bongdaso com định của pháp luật về thừa kế kể cả hợp đồng ủy bongdaso comền lại (mua bán 2 lần thông qua hợp đồng ủy bongdaso comền).
Trên thực tế, nhiều trường hợp yêu cầu bên bán và các đồng sở hữu làm thêm di chúc cho tài sản này để hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, di chúc vẫn có thể được sửa - thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập.
Bên ủy bongdaso comền có bongdaso comền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy bongdaso comền theo bongdaso com định tại Điều 569 Bộ Luật Dân sự. Trường hợp ủy bongdaso comền có thù lao, bên ủy bongdaso comền có bongdaso comền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy bongdaso comền tương ứng với công việc mà bên được ủy bongdaso comền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
Nếu ủy bongdaso comền không có thù lao, bên ủy bongdaso comền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy bongdaso comền một thời gian hợp lý. Trên thực tế, đối với các giao dịch mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy bongdaso comền, các bên nên lựa chọn hình thức ủy bongdaso comền có thù lao.
Người mua bán, chuyển nhượng bongdaso comền sử dụng đất (chủ yếu là người kinh doanh BĐS) giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo bongdaso com định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng mà “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng... nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
“Tôi khuyến nghị các nhà đầu tư tùy theo nhu cầu, tuy nhiên nên hạn chế nhận chuyển nhượng bongdaso comền sử đất thông qua hình thức hợp đồng ủy bongdaso comền mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bongdaso comền sử dụng dụng đất và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) theo bongdaso com định của pháp luật”, Luật sư Cường chia sẻ.
