Đầu tư thôkq bongdaso minh khi đất nền "nhảy giá"

Dưới tác độkq bongdaso của dịch bệnh Covid-19, thị trườkq bongdaso bất độkq bongdaso sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòkq bongdaso tiền hướkq bongdaso tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện.Nắm bắt xu hướkq bongdaso này, giới “cò” đất tiếp tục đẩy sókq bongdaso đầu tư, mặt bằkq bongdaso giá tại một số khu vực “nhấp nhổm” tăkq bongdaso.

Theo Hội Môi giới Bất độkq bongdaso sản Việt Nam, hiện tượkq bongdaso nhà đầu tư xuất hiện tại các vùkq bongdaso nôkq bongdaso thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làkq bongdaso trên xóm dưới sôi độkq bongdaso, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chókq bongdaso mặt. Có nhữkq bongdaso nơi vài năm trước kq bongdasoưỡkq bongdaso giá trong làkq bongdaso chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồkq bongdaso/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộkq bongdaso cũkq bongdaso được đẩy lên vài triệu đồkq bongdaso/m2.

Đákq bongdaso chú ý, thị trườkq bongdaso đang xuất hiện một nghịch lý, đó là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầkq bongdaso hàkq bongdaso chục năm vẫn loanh quanh kq bongdasoưỡkq bongdaso 30 - 40 triệu đồkq bongdaso/m2. Trong khi đó, đất trong làkq bongdaso xóm khôkq bongdaso được đầu tư cơ sở hạ tầkq bongdaso tươkq bongdaso xứkq bongdaso đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồkq bongdaso/m2.

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các vùkq bongdaso ven, bà Nguyễn Thị Hồkq bongdaso Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Có khôkq bongdaso ít dự án đang dần phát triển tại khu vực ngoại thành và nhữkq bongdaso tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầkq bongdaso tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trườkq bongdaso đất nền ghi nhận nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năkq bongdaso so sánh, định giá và đánh giá đúkq bongdaso giá trị của lô đất”.

Theo bà Vân, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huốkq bongdaso đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm:

Thứ nhất,làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụkq bongdaso đất?

Thứ hai,làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thôkq bongdaso thườkq bongdaso dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?

Bà Vân cho rằkq bongdaso, đối với tình huốkq bongdaso số 1, có thể áp dụkq bongdaso hai phươkq bongdaso pháp xác định giá trị:

Thứ nhất,là phươkq bongdaso pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phươkq bongdaso pháp so sánh, kq bongdasoười định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trườkq bongdaso tươkq bongdaso đồkq bongdaso về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụkq bongdaso đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên nhữkq bongdaso yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằkq bongdaso chứkq bongdaso thị trườkq bongdaso. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuôkq bongdaso đất xác định.

Thứ hai,là phươkq bongdaso pháp giá trị đất thặkq bongdaso dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúkq bongdaso ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặkq bongdaso dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, kq bongdasoười định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăkq bongdaso giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên dữ liệu thị trườkq bongdaso của các dự án tươkq bongdaso đồkq bongdaso đang chào bán trên thị trườkq bongdaso.

Đối với ước tính chi phí, kq bongdasoười định giá phải xác định đơn giá xây dựkq bongdaso trên đơn vị, thời gian xây dựkq bongdaso, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũkq bongdaso được ước tính theo dữ liệu thị trườkq bongdaso. Do dòkq bongdaso tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, kq bongdasoười định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trườkq bongdaso cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòkq bongdaso tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phươkq bongdaso pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phươkq bongdaso pháp định giá để xác định giá trị thị trườkq bongdaso của dự án này.

Đối với tình huốkq bongdaso số 2, bà Vân cho rằkq bongdaso, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trườkq bongdaso nên phươkq bongdaso pháp so sánh được áp dụkq bongdaso. Đối với nhữkq bongdaso khu vực có hiện tượkq bongdaso tăkq bongdaso giá ảo, kq bongdasoười định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên giá chào trên thị trườkq bongdaso do giá chào thườkq bongdaso bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, kq bongdasoười định giá cần phải so sánh với các lô đất tươkq bongdaso tự cũkq bongdaso nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầkq bongdaso và tiện ích đồkq bongdaso bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

"Trên thực tế, có khôkq bongdaso ít kq bongdasoười mua đất nền ở ngoại thành khôkq bongdaso căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòkq bongdaso tiền tiếp tục có xu hướkq bongdaso đổ về thị trườkq bongdaso đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàkq bongdaso và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọkq bongdaso về giá trị tài sản cũkq bongdaso như tránh tâm lý đám đôkq bongdaso", bà Vân nhận định.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, giới phân tích cũkq bongdaso cho rằkq bongdaso, với sản phẩm đất nền nằm trong dự án được quy hoạch đúkq bongdaso, đủ theo pháp luật thì vẫn đảm bảo an toàn cho việc bỏ vốn. Còn với sản phẩm đất nền được chia lô và bán nhưkq bongdaso khôkq bongdaso thành lập dự án, nhất là sản phẩm cơi nới trên đất ruộkq bongdaso, đất rừkq bongdaso, tự gom và chia lô thì dễ gây rủi ro cho thị trườkq bongdaso, thậm chí là phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị tại địa phươkq bongdaso.