4 quy tắc tránh biến tài bongdaso wap thành tiêu bongdaso wap khi đầu tư địa ốc

Có 10 năm giữ vị trí quản lý, giám đốc marketing, giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh, ông Trần Minh Quang cho biết nhiều người cứ dốc hết tiền bạc đổ vào nhà đất nhưng vẫn nhầm lẫn giữa tài bongdaso wap và tiêu bongdaso wap khi đưa ra quyết định đầu tư. Trong đó, có 4 quy tắc đơn giản phân biệt và phòng tránh để bất động bongdaso wap không trở thành món hàng rớt giá và gây tổn thất về tài chính cho nhà đầu tư, cụ thể:

Quy tắc 1: Bất động bongdaso wap đẻ ra tiền mới được gọi là tài bongdaso wap

Đây là bước làm rõ khái niệm tài bongdaso wap và tiêu bongdaso wap. Tài bongdaso wap là kết quả của suất đầu tư mang lại thu nhập, có sự gia tăng giá trị hoặc chốt lời cụ thể. Tiêu bongdaso wap là những món liên tục lôi tiền ra khỏi túi mà không sinh ra đồng nào, thậm chí còn mất giá, thâm hụt, thua lỗ. Tâm lý cho rằng bất động bongdaso wap luôn là tài bongdaso wap không phải lúc nào cũng đúng. Có rất nhiều tình huống tưởng rằng đang đầu tư vào một tài bongdaso wap nhưng thực chất đó lại là tiêu bongdaso wap.

Ví dụ, mua mảnh đất, chờ đến giai đoạn giá đất tăng, bán chốt lời, đây là suất đầu tư tài bongdaso wap thành công. Trong khi đó, đầu tư một khối tài bongdaso wap lớn là căn hộ dịch vụ (trang bị đầy đủ nội thất cao cấp) để cho thuê nhưng ế khách thời gian dài, hằng tháng phải bù lỗ vận hành, rao bán thì bị lỗ nội thất… là ví dụ điển hình của suất đầu tư tiêu bongdaso wap.

Quy tắc 2: Bất động bongdaso wap đầu tư bằng vốn tự có tạo tài bongdaso wap chắc chắn hơn

Điều này có nghĩa rằng tài bongdaso wap hay tiêu bongdaso wap phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc dòng tiền đầu tư. Đầu tư địa ốc bằng vốn vay, tỷ suất biến thành tiêu bongdaso wap cao hơn.

Ví dụ, cùng là bất động bongdaso wap, nếu đầu tư bằng vốn tự có, còn gọi là vốn chủ sở hữu, tính toán hợp lý thời hạn của dòng tiền, khi tài bongdaso wap này khai thác (cho thuê) hoặc bán được giá tốt, thì đây chính là tài bongdaso wap giá trị.

Trong khi đó, đầu tư bất động bongdaso wap dùng vốn vay quá lớn, có một đồng nhưng muốn đầu tư tài bongdaso wap 10 đồng, tức đi vay 9 đồng, để rồi phải còng lưng trả lãi vay, thì đây là suất đầu tư bất ổn, có xu hướng biến thành tiêu bongdaso wap do chi phí tài chính ăn vào vốn gốc.

Công thức tài bongdaso wap bằng vốn cộng nợ thường được áp dụng trong chuyên ngành tài chính kế toán. Nhưng trên thực tế, khoản nợ nếu chiếm tỷ lệ quá cao thì rủi ro khối tài bongdaso wap này bị biến thành tiêu bongdaso wap là rất lớn vì có thể dẫn đến kịch bản chết trên đống tài bongdaso wap (bị cấn nợ, siết nợ).

Quy tắc 3: Bất động bongdaso wap đưa vào khai thác, thanh khoản cao mới là tài bongdaso wap

Điều này đồng nghĩa với bất động bongdaso wap bỏ hoang, không thể khai thác, mua dễ bán khó… chính là suất đầu tư tiêu bongdaso wap.

Ví dụ, mua căn hộ hoàn thiện khai thác cho thuê thu về dòng tiền hằng tháng được xem là đầu tư tài bongdaso wap. Trong khi đó mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây dựng dự định bán lại ăn chênh lệch nhưng thanh khoản thị trường suy giảm, phải ôm hàng trong một thời gian dài, đây chính là kiểu đầu tư tiêu bongdaso wap.

Quy tắc 4: Bất động bongdaso wap có pháp lý hoàn chỉnh mới là tài bongdaso wap

Ngược lại, bất động bongdaso wap tranh chấp, pháp lý mất nhiều thời gian mới hoàn thành hoặc không thể hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật thì trên 90% khả năng đây là suất đầu tư tiêu bongdaso wap (thua lỗ, mất tiền).

Ví dụ, mua một lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (dùng để xây nhà ở) thì đây là tài bongdaso wap giá trị vì có thể tăng giá theo thời gian hoặc dễ giao dịch trên thị trường. Trong khi đó bỏ ra bạc tỷ để tậu nhầm một lô đất vướng quy hoạch, chưa có giấy chứng nhận, hoặc toàn bộ là đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu bongdaso wap, khả năng thua lỗ rất lớn.

Ông Quang cho biết thêm, trong đầu tư bất động bongdaso wap, có rất nhiều các biến số ảnh hưởng đến giá trị tài bongdaso wap (khiến cho địa ốc tăng mạnh hoặc lao dốc chỉ trong thời gian ngắn). Đó là sự thay đổi chính sách về pháp lý nhà đất, sự điều chỉnh chính sách tín dụng, sự dư thừa nguồn cung làm ảnh hưởng đến lực cầu và tất nhiên không thể thiếu những biến động của nền kinh tế.

Vì vậy, để tránh cho suất đầu tư bất động bongdaso wap không bị biến thành tiêu bongdaso wap, đòi hỏi người tham gia thị trường địa ốc phải liên tục theo sát diễn biến chung của cả nền kinh tế và ngành bất động bongdaso wap nói riêng để có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh linh hoạt mới hạn chế được rủi ro.